2020年4月1日から民法改正により「瑕疵担保責任」がなくなり「契約不適合責任」に変更されました。契約不適合責任とは、種類・品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるときに売主が責任を負い買主が保護されるというものです。
契約不適合責任では、例えば雨漏りについて買主が了承しており、契約内容に「この建物は雨漏りしています」という内容を記載していれば、契約不適合責任は負わないでよくなります。
一方で、買主が雨漏りのことを事前に知っていても、雨漏りのことがないことが前提の契約書であれば、契約内容とは異なるものを売ったことになり、売主は責任を負うことになります。
従来の瑕疵担保責任では、買主が責任を追及できる瑕疵は「隠れた瑕疵」とされてきました。「隠れた瑕疵」とは、買主が通常の注意を払ったにも関わらず発見できなかった瑕疵です。曖昧な表現ですよね・・・
実際にこれまで瑕疵担保責任を裁判で争ったものの中には、「隠れていたかどうか」を立証するのは難しいという問題がありました。
新民法の「契約不適合責任」では、従来の瑕疵担保責任よりも話が単純化・明確化されており、単に契約内容と異なるものを売却したときは、売主に責任が及ぶという契約上の債務不履行の問題に位置づけされたと言えます。
しかし、任意売却を取り扱う現場では、引渡し後に売主に責任を問うことはできないので、契約書上では「売主の契約不適合責任は免責とする。」とし、買主に事前にしっかりと理解してもらう必要があります。
任意売却の売主も買主も事前に契約書の「契約不適合責任」の内容を確認しておきましょう。
