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住宅ローンの滞納を続けると、最終的に住宅が「競売」にかけられてしまいます。競売とは、住宅ローン滞納者の家を、裁判所が強制的に売却することです。競売が行われ、住宅の購入者が決まってしまうと、住んでいる人は退去しなければなりません。「引っ越し費用がない」「この家を出ても行くところがない」という理由で住宅から出られない場合でも、裁判所から強制退去を命じられるため、住み続けることはできません。

しかし、滞納をし始めてすぐに競売が行われる訳ではありません。売却へ至るまでには段階があり、その間には様々な通知書が届きます。

住宅ローンを滞納して1ヶ月から3ヶ月の間には、金融機関から住宅ローン返済を求める「督促状」や「催告状」などが届きます。最初に送られてくるのは督促状です。これは複数回に渡り送付されるもので、そのままにしていると督促状が催告状へと変わります。

ローンの滞納が4ヶ月から半年くらいまで続くと、競売をするかしないかの分かれ道となる「最終催告書」が届きます。ここで何かしらの対処を行えば競売を免れることはできますが、そのままにしていると、競売の実行に向かって進んでしまいます。この段階になると、「期限の利益喪失通知」や「代位弁済通知書」などの通知書も送付されるようになります。これらの通知が届いても滞納を続けている場合、「競売開始決定通知書」が届きます。この通知書は競売の開始が決まったことを知らせるための通知で、この段階から競売に向けての準備が進められていきます。裁判所の職員による住宅の調査や、近隣住民への聞き込み調査なども行われます。これらが終了し、競売開始決定通知書が届いて半年ほど経過すると、住宅は競売にかけられます。

このように、競売開始までには複数の段階があります。対処が早ければ早いほど競売を回避できる可能性があるため、競売を避けたいなら、金融機関や任意売却業者へ早急に相談することが重要です。

住宅ローンを滞納し始めて1～3ヶ月の期間は、銀行や信用金庫などの金融機関から「督促状」が届きます。督促状とは住宅ローン返済を促す通知書のことで、滞納分のローン返済が行われるまで複数回送られてきます。この通知書が届く段階では、単に支払いを忘れているだけという方もいるため、督促の内容も比較的穏やかな文言で記載されています。しかし、一通目の督促状が届いた後も滞納が続いた場合、再度督促状が届きます。何度か送付されているのに滞納を続けていると、届く督促状の文言も段々と厳しいものに変わります。

督促状が届いているにも関わらず何の行動も起こさなかった場合、「催告状」が届きます。これも督促状と同様に滞納しているローンの返済を促す通知書ですが、異なるのは督促状よりも“強めに要求している”ということです。督促状の場合、複数回続くと文言は強くなるものの、まだ穏やかに返済を促しているので、この段階で返済の相談を行えば手を打つことができます。しかし、催告状が届いた場合は決められた期日までに返済を行わないといけないので、督促状が届いたときのように滞納を続けることはできません。滞納を続けてしまうと、法的手続きが行われてしまいます。

上記以外にも、滞納をして1～3ヶ月の間には金融機関から電話が掛かってきたり、「来店依頼状」が届いたりすることもあります。来店依頼状とは、金融機関へ来て欲しい、という内容の通知です。呼び出しに従い金融機関へ行くと、何故ローンを滞納しているのかについて尋ねられます。電話が掛かってきたり、来店依頼状が届いたりするうちは、金融機関へ住宅ローン返済について相談できる期間でもあるため、住宅ローンの返済が難しいなら早めに担当者へ話をすることが大切です。

住宅ローンを滞納して1～3ヶ月の間は、まだ他の方法を探すことができます。そのため、住宅ローンの返済に悩んでいる方は、この間に相談し、対処することが今後の鍵となるでしょう。

住宅ローンの滞納から４ヶ月以上経つと、「期限の利益の喪失予告」や「最終督促」などの予告書が届きます。これらは、“滞納を続けると、期限の利益喪失や競売にかかる”ということを予告するための通知書です。

上記のような予告書が届いたにも関わらず滞納し続けていると、「期限の利益喪失通知」が届きます。期限の利益とは、住宅ローンを分割して支払うことができる権利を指します。つまり、この権利を喪失すると、今後住宅ローンを分割で返済できなくなってしまうのです。そのため、住宅ローンを滞納する期間が長くなるほど、一括返済にかかる負担も大きくなってしまいます。人によっては、何千万円もの金額を一度で支払わなくてはならない可能性もあります。

住宅ローンを滞納して４～６ヶ月の間には、上記のような通知書のほかに「代位弁済通知」も送付されます。代位弁済通知とは、本人に代わり、保証会社が住宅ローンを支払ったことを知らせる通知書です。しかし、代わりに支払ったといっても、ローン返済するべき相手が金融機関から保証会社へ変わっただけなので、滞納していた分がなくなったわけではありません。代位弁済通知が届いた後、今後の住宅ローンは保証会社に返済します。さらに、保証会社へ返済を行う場合、ローン返済の遅延損害金として15％近くの利息も一緒に支払わなければなりません。

住宅ローンの借入先は個々により様々ですが、金融機関によっては3ヶ月の滞納で競売手続きへと進んでしまう場合があります。そのため、予想よりも早く競売手続きが開始されてしまうことも十分考えられます。競売が進んだことにより、退去せざるを得なくなったというケースも実際にあります。住宅ローンを滞納していても家を残したいなら、対策は早急に行わなければなりません。ローン滞納から7ヶ月が経過すると、金融機関でも対応できなくなってしまいます。住宅ローン相談や任意売却に向けての行動や、または任意売却に詳しい専門家への相談は、早めに行うことが大切です。

住宅ローンの滞納が続いてしまうと、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。競売開始決定通知とは、住宅の持ち主に対し、競売が始まることや、住宅を差押えたことを伝える通知書のことです。この通知が届くと、勝手に住宅を処分することはできません。その一方で、競売に向けての準備は着々と進められていきます。このようなケースになってしまった場合、「住宅を競売で売却するしかない」と考える方が多いでしょう。しかし、通知が届いたからといって、他に手立てがない訳ではありません。競売開始決定通知が届いたとしても、自宅に住み続けることは可能です。

この競売は、開始されてから実際に住宅が売却されるまで半年程度かかるので、通知が届いてすぐに住宅が売却されてしまうことはありません。しかし、差押えられたままではどうすることもできないため、今まで通り住み続けるには、競売の申し立てを取り下げてもらう必要があります。取り下げの依頼は、競売を申し立てた本人に対して行います。競売を申し立てた本人に納得してもらえたら、差押えを解除することができます。

上記のように、早めに申し立てを取り下げてもらえば競売を止められることができます。しかし、場合によっては、既に買主が決まっていることもあります。このようなケースでも、一定の場合なら競売を取り下げてもらうことが可能です。それは、買主がまだ落札した住宅の購入代金を裁判所へ支払っていなかった場合です。既に落札されているため購入者との交渉が必要ですが、承諾をもらうことができれば競売を白紙へ戻すことができます。

このように、競売開始決定通知が届いてからも競売を止めることはできます。しかし、後になればなるほど結果を覆すのは困難です。そのため、猶予があるからといって取り下げを後に伸ばすのは、あまり得策とはいえません。自宅を手放さないためにも、任意売却に向けての行動はできるだけ早く行った方が良いでしょう。