任意売却物件の販売の際も、通常売買の物件と同じように販売を進めていきます。そして、契約の段階にきましたら、瑕疵担保責任の問題が発生します。
※瑕疵担保責任…売買の目的物に瑕疵(取引上普通に要求される品質が欠けているなど、欠陥がある状態のこと)があって、通常の注意を払っていたとしても気付かないものである場合に、売主が買主に対し、負わなければいけない責任のこと。
任意売却の場合、売主は不動産を処分した後にも債務が残る状態がほとんどです。
なので不動産を売却した後に、万が一、当該不動産について瑕疵が見つかったとしても、責任を負うことは非常に難しく事実上困難です。
そこで、任意売却物件の契約では、瑕疵担保責任を免責とする特約を付けます。
そして、所有者から、
■壊れていて使えない設備の有無
■不具合がある場合は、その箇所及び程度
を事前に聞取りをし、購入希望者(物件の内覧者)に説明致します。そして、ご理解の上、検討していただき、契約の際には、それらの内容を記載した付帯設備表、告知書に署名押印いただきます。
そうすることによって、不具合等が事前に分かるので瑕疵担保責任が免責でも買主は安心して購入することができます。
もし仮に、売主が知っていて黙っていた場合(雨漏り、シロアリ、事件、事故等)は、いくら免責を付けていても無効になるので、売主は知っている情報はマイナス点も、正直に担当者に事前に伝える必要があります。
