任意売却ができないケース

「任意売却」は債務者、債権者はじめすべての関係者の合意の上に成り立つ債務整理方法です。
そして、競売を回避できる唯一の方法です。「任意売却」を成功させるためにはいくつかの条件があります。
次のようなケースでは任意売却ができない可能性がとても高いです。ご注意ください。

それではみていきましょう!!

1.債務者本人、共有者全員の許可が得られない。

任意売却を行う上で必ず全員の許可が必要です。
この許可をいただかないと、任意売却の手続きを進めることができません。

2.保証人、連帯保証人、連帯債務者の承諾が得られない。

住宅ローンを組む際に保証人、連帯保証人、連帯債務者を付けていれば、その方達の事前承諾を債権者はもとめてきます。
後から、「聞いてなかった」「協力しない」と言われないようにするためです。
夫婦が連帯債務で住宅ローンを組んだ後に離婚、別居、そして任意売却をしようとしても相手の連絡先が分からない、又は、相手の協力が得られないというケースがとても多いです。
現在は3組に1組が離婚しているので、多いのは当然かもしれませんね。

3.内覧、内見希望者が現れても、室内を見せたがらない、予定を合わせてくれない等、販売活動に協力してくれない。

これは任意売却できないというよりも、任意売却が成功しない要因ですね。
数ある物件の中から「この物件を見たい!!」と言ってくれているということは大きなチャンスです。
事前に引越しできなくて居住中のままの販売活動になる場合は、相手の内覧予定になるべく合わせるようにしてください。

4.税金などの滞納額が債権者の許容範囲を超えてしまっている。

売却代金の中から税金の滞納分も配分されます。
しかし、債権者も自分達の取り分を確保しなければいけませんので、滞納額によっては滞納分すべてをみてあげることはできません。
その際は、窓口の役所の担当者との話し合いになります。
各自治体によって対応が違いますので、あまりにも滞納分が多すぎると、成功できる可能性はどうしても低くなってしまいます。
しかし、これまで数百万円以上の滞納があっても役所との話し合い等で解決できたケースは多々あります。
これまでの税金の最高滞納額は500万円です。
このケースでもなんとか無事にクリアできました。
滞納分が多くても、諦めずにまずはお気軽にご相談ください。

5.本人、共有者の意思確認ができない。

これは任意売却というよりも不動産の取引ができる、できないに大きく関ってきます。
高齢者の方で重度の認知症になっている場合が挙げられます。
登記を担当する司法書士の先生に事前に確認してもらうこともできます。
意思確認ができないと判断された場合は、「成年後見制度」の手続きをとることができますが、時間がかかるため早期に手続きをスタートする必要があります。早めにご相談ください。

6.債権者との関係が破綻している。

住宅ローンの滞納が始まった段階で、金融機関の担当者、保証会社、サービサーの順に電話で連絡してきます。
しかし、中には、度々かかってくる電話に嫌気がさし、担当者と喧嘩をしてしまい、関係が破綻しており、改めて任意売却の手続きの依頼をお願いしたときに、「この方とは任意売却はしません。競売で進めていきます。」と言われてしまったケースもあるそうです。
金融機関の方達は、相談者様を困らせたり嫌がらせのために電話をしてくるのでありません。
「◯◯様は今後の支払いについてどのようにお考えなのか?」というところを知りたがっているのです。
相手も人間です、ちゃんと事情を話してくれれば、親身に対応してくれます。
無視や喧嘩は絶対にしないことが大事です。

7.物件に問題がある。

たとえば、建築基準法に違反している、事件・事故に合っている等が挙げられますが、ケースバイケースです。実際に建築基準法に違反していても手を加えることでクリアできる場合もあります。
又、事件・事故があっても価格が見合えば問題ないというお客様もいらっしゃいます。
まずはお気軽にご相談ください。

8.競売手続きが進んでいて猶予がない。

任意売却ができる期間は限られています。債権者によっても違いますが、開札日前までに決済できれば問題ありません。
しかし、開札日1日前、2日前にご相談いただいても、申し訳ないですがお力になれる可能性はゼロに近いです。早め早めのご相談が成功の鍵になります。

9.債権者の同意が得られない。

購入希望者が現れても、債務者が売却価格に納得していても、債権者の応諾がないと、任意売却はできません。
なぜならば、所有権は債務者でも、あくまでも任意売却の価格の決定権は債権者がもっているからです。この点が通常の売却と違うところです。

10.債務者(他にも連帯保証人、連帯債務者等の関係者)と連絡がとれない。
折返しがない。

これは任意売却ができないというよりも、任意売却が成功しない要因になります。
任意売却の手続きがスタートしたら、期限内の成功を目指して二人三脚で取り組んでいきます。
限られた期間の中で動いていくことになるのでスムーズな連携が大事になってきます。
途中で連絡がとれなくなってしまったり、折返しがいただけないと前に進めることができず、時間だけが経ってしまい、競売になってしまいます。
このように、任意売却できないケースもあるので『任意売却』は100%成功できる方法とはいえません。
しかし、私達はこれまで厳しい状況でも無事に任意売却を成功してきた知識と経験、実績があります。
上記に当てはまりそうだったとしても、諦めずにまずはお気軽にご相談ください。
一緒に解決に向けて考えてみましょう。
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